Bertambahnya jumlah penduduk di Indonesia menyebabkan semakin tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah tinggal. Hal inilah yang menyebabkan usaha jual beli property menjadi suatu usaha yang cukup marak  di lapangan, tidak hanya jual beli yang dilakukan oleh pengembang  saja, melainkan juga yang dilakukan oleh perorangan.

Sebelum tahun 1998, sebagian besar tanah-tanah yang berada di Jakarta banyak yang berstatus Hak Guna Bangunan. Oleh karena pada masa itu ada wacana bahwa perpanjangan hak atas tanah merupakan salah satu metode menambah pemasukan ke kas pemerintah. Namun demikian, seiring dengan pergantian kepemimpinan, dan perubahan situasi politik serta ekonomi, dimungkinkan bahwa khusus untuk rumah tinggal yang dimiliki oleh seorang warga Negara Indonesia tunggal dapat dimiliki dengan status Hak Milik. Hal ini ditegaskan dalam  Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Apa perbedaan Hak Guna Bangunan dengan Hak Milik?

Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) sampai (3) UUPA Hak Guna Bangunan (“HGB”) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak Guna Bangunan diberikan untuk Warga Negara Indonesia (WNI) dan Badan Hukum Indonesia. Jadi secara prinsip, HGB merupakan hak yang diberikan oleh Negara kepada WNI ataupun Badan Hukum Indonesia tersebut untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang dimiliki/dikuasai oleh Negara. HGB ini dapat beralih, dialihkan dan dijadikan sebagai jaminan hutang.

Sedangkan Hak Milik berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (1) dan (2) UUPA adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai seseorang atas tanah (1). Hak milik ini hanya dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (tunggal) dan Badan-badan hukum khusus lainnya sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963. Hak milik ini bisa beralih atau dialihkan dan juga bisa dijadikan sebagai jaminan hutang.

Mengapa jika kita membeli rumah di areal perumahan dari pengembang statusnya selalu Hak Guna Bangunan?

Jadi begini, pada umumnya pengembang di suatu perumahan merupakan sebuah perseroan terbatas. Sebagaimana di uraikan di atas, bahwa yang dapat memiliki tanah-tanah dengan status Hak Milik hanyalah WNI tunggal. Oleh karena itu, saat pengembang tersebut memperoleh tanah yang nantinya akan dijadikan sebagai areal perumahan, biasanya tanah-tanah yang masih berstatus hak milik yang dibeli dari warga setempat harus dilepaskan terlebih dahulu ke Negara barulah dimohonkan kembali menjadi Hak Guna Bangunan atas nama Pengembang yang bersangkutan. (*Untuk proses pelepasan hak atau pembebasan hak tersebut akan dibahas secara tersendiri kemudian).

Dengan demikian, saat pengembang tersebut memecah sertifikat dan membangun rumah-rumah di atas tanah tersebut, maka tanah tersebut dilakukan jual beli dalam kondisi masih berstatus Hak Guna Bangunan.

Dapatkah pembeli rumah yang dibeli dari pengembang tersebut meningkatkan status tanah haknya menjadi Hak Milik?

Jawabannya tergantung pada status pembeli rumah dimaksud. Kembali ke syarat pemilikan tanah dengan status Hak Milik sebagaimana diuraikan di atas, maka jika pembeli rumah dimaksud adalah WNI tunggal atau dengan kata lain perorangan WNI, maka tanah dengan status HGB tersebut dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Untuk peningkatan status tersebut dapat diajukan sendiri oleh pemilik tanah langsung ke kantor Pertanahan setempat. Namun demikian, beberapa pengembang juga menyediakan jasa untuk menguruskan peningkatan status menjadi Hak Milik kepada konsumennya.

Jika pembelinya berstatus badan hukum, maka pembeli tersebut tidak bisa meningkatkan status hak atas tanahnya dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik. Demikian pula jika ternyata pembelinya berstatus Warga Negara Asing (“WNA”). Karena mereka tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik. Khusus untuk WNA, berlaku ketentuan dalam Peraturan pemerintah No. 103 Tahun 2015 tentang  Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia. Mengenai hal ini akan dibahas lagi secara tersendiri.

Bagaimana caranya dan Apa Kriterianya?

Berdasarkan Surat edaran dari Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional tertanggal 18 September 1998 tentang  Petunjuk lebih lanjut mengenai pelaksanaan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal, maka prosedur pemberian hak milik untuk rumah tinggal adalah sebagai berikut: